Una década después de la crisis asiática de 1997 entró en erupción, la mayoría de los mercados de la vivienda en Asia están bien en su camino hacia la recuperación.

Impulsado por el fuerte crecimiento económico y la fuerte demanda local e internacional, los precios inmobiliarios residenciales en las Filipinas, Singapur y Corea del Sur aumentó en más del 10% interanual en términos nominales a Q1 de 2007.

En Hong Kong, después de registrar caídas de precios a principios de 2006, el índice de sobre-precio de todo el residencial, está de vuelta en territorio positivo. El índice subió un 5,2% interanual a marzo de 2007. Sin embargo, esta es significativamente menor que los aumentos anuales de precios en el primer trimestre de 2005 y 2004, al 21% y 28%, respectivamente.

No hay burbuja en esta ocasión

A pesar de los precios inmobiliarios en la mayoría de los países asiáticos todavía están por debajo de sus niveles máximos, la apreciación rápida de los precios ha tenido lugar durante los últimos cinco años, dando lugar a renovados temores de que una burbuja inmobiliaria especulativa que se forman en varios países asiáticos.

El temor no es infundado, no hay más que recordar espectaculares y desastrosa de Asia burbujas inmobiliarias de la década de 1990.

Sin embargo, los recientes aumentos de precios son en realidad la recuperación de la crisis anterior, causada por la crisis asiática y otros fenómenos.

A partir del 1er trimestre de 2007, los precios inmobiliarios en la mayoría de los países asiáticos son, de hecho, todavía por debajo de sus niveles máximos en términos reales.

Fuerte demanda de vivienda

Las actuales condiciones económicas y monetarias sugieren la fuerte demanda de vivienda. Todas las economías afectadas por la crisis asiática creció un 5% o más en 2006. El crecimiento del PIB desde 2002 hasta 2006 ha sido mucho más fuerte que durante el período de crisis - 1997 a 2001, aunque más lento en comparación con el extremo de cola del "milagro asiático Económico".

Como resultado de las reformas financieras y monetarias implementadas después de la crisis, los bancos y otras instituciones financieras están en una posición mucho mejor ahora. Mercado de Asia de la hipoteca se establece para un boom. Esto a pesar del hecho de que los prestamistas hipotecarios son más cautelosos de sí mismos sobreexponer a determinados sectores (algunos expertos les preocupa que los bancos en realidad están siendo demasiado cauteloso).

A pesar de los últimos aumentos de interés, en línea con las tasas de interés a nivel mundial, los tipos básicos de interés para los préstamos hipotecarios son generalmente más bajos que antes de la crisis.

Las condiciones socioeconómicas también apuntan a la fuerte demanda de propiedades residenciales. La urbanización y el fuerte crecimiento de la población ha dado lugar a altas densidades de población en varias ciudades de Asia.

En vista de los aumentos de precios relativamente restringidas vivienda, el crecimiento económico fuerte y la cautela del sector bancario y de los rendimientos saludables para disfrutar de las propiedades en Asia, hablar de otra burbuja parece descabellada.

Otros problemas

Una preocupación más acuciante para las economías asiáticas es la continuación de las reformas para mejorar la eficiencia y la transparencia de bienes raíces. Los costos de transacción siguen siendo altos y el registro de la propiedad sigue siendo complicado en varios países.

Aunque Malasia está animando a los compradores extranjeros de propiedad, la junta militar de Tailandia les está alejando. Tailandia anunció que está completando una campaña contra las empresas extranjeras establecidas con el único propósito de comprar las propiedades de terratenientes. Mientras que la motivación de esta medida es claro, la señal es clara "los extranjeros no son bienvenidos." La incertidumbre política y la política solapas flip-por la junta de gobierno, sin duda, están sufriendo el mercado inmobiliario.

En Filipinas, las propuestas de reformas del mercado inmobiliario están languideciendo en el Congreso. Estas leyes incluyen el establecimiento de un organismo centralizado para el registro de la propiedad y un sistema de valoración de la propiedad estándar.

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Debe haber localizado la propiedad de inversión que usted se sienta tiene lo que quiere. Antes de involucrarse en el análisis detallado de los ingresos, gastos y financiamiento, es necesario saber más al respecto. A pesar de nuestra herramienta de evaluación de inversiones inmobiliarias (que se puede descargar gratis cuando te suscribes a nuestro boletín de noticias en http://reijb.com ) contiene la mayoría de los artículos que son de interés para usted, vamos a hablar de algunos que no están en el análisis, y ver por qué son importantes.

Edad de la propiedad

Cuando la propiedad es mayor, reparaciones o gastos de sustitución de electrodomésticos se puede esperar en un futuro próximo. Esto debe tenerse en cuenta en el precio que están dispuestos a pagar por la propiedad. No deje pasar un antiguo edificio sólo porque algunas reparaciones o el reemplazo es necesario. Estos gastos pueden ser amortizados a través de deducción de impuestos. Suponiendo que usted está en una categoría impositiva del 28 por ciento, por ejemplo, que sólo están gastando 72 centavos para la reparación - El gobierno de Malasia está contribuyendo a los otros 28 centavos de dólar. Esto hace que el costo de las reparaciones bastante baratos.

Por ejemplo, supongamos que su base imponible el alquiler de una propiedad de inversión es nueva RM1000. Se supone que debes pagar un impuesto de RM280. Pero pasó RM100 para las reparaciones cuando compró la propiedad. Ahora su renta imponible se RM900 y el impuesto que debe pagar es RM252. El ahorro en el impuesto sobre RM28 es exactamente un descuento del 28% en el costo de la reparación!

Buenos ejemplos de reparaciones deducibles incluyen el repintado, la fijación de las canaletas o pisos, arreglando las goteras, enyesar paredes, y la sustitución de las ventanas rotas.

La historia de Alquiler

Mira una propiedad que es un par de años. ¿Ha disfrutado de un nivel de ocupación alto durante los últimos años? ¿Qué pasó con su ocupación o el nivel de renta durante el período de desaceleración económica?

Hay tres formas sencillas y discretas de averiguar si el edificio está alquilado en su totalidad. Hacemos hincapié en poco visible debido a que no quieren alertar a los inquilinos que algo está pasando,

El control menos preciso es mirar a los buzones. Ranuras en blanco puede indicar las viviendas vacías. Un control más exacto es buscar en el cuarto de contadores donde se forma individual cada apartamento medido para la eléctrica. Vea cuántos metros se han apagado por TNB, indicando los apartamentos están desocupados. El control final está diseñado para el buho de la noche. Drive por el edificio en tres o cuatro de la mañana y ver si las plazas de aparcamiento están llenas. Esta prueba no va a funcionar durante el día, porque la mayoría de los inquilinos generalmente se ha ido. También se puede observar cómo el número de unidades se encienden después de las ocho de la noche, si no te gusta de ser un ave nocturna.

Esta inspección también le da una idea de la calidad de los arrendatarios en el edificio. Cuando los estacionamientos están llenos de motocicletas, por ejemplo, no espere que el edificio sea ocupado por gente rica y jubilados.

Barrio

¿Qué tipo de propiedades alrededor de la propiedad que usted está pensando en adquirir? ¿Es el suyo el único edificio bien conservado en la calle? Usted puede tener problemas para mantenerse de esa manera. El deterioro de las áreas por lo general seguido por la dificultad de alquiler de apartamentos y, por tanto, las vacantes subir.

Estado del edificio

Lo que es la condición física del edificio? Su venta y contrato de compra (SPA) le puede dar, a su cargo, la opción de tener al menos una inspección de termitas hecha por un inspector autorizado. ¿Están los apartamentos en buen estado? Esto no sólo le dirá cuáles son las reparaciones que usted puede afrontar, pero también le dará una indicación del tipo de inquilinos que están alquilando los apartamentos.

Comodidades

Servicios tales como la casa club, piscina, canchas de tenis y lavanderías afectar la forma en que está a su propiedad puede competir con otros alquileres en la zona. Características importantes, tales como canchas de tenis y piscinas, sin embargo, no puede estar justificada por complejos más pequeños, porque a cambio el coste de gestión y de fondo de amortización requerido puede ser relativamente más alto.

Estacionamiento

En la sociedad actual, aparcamiento se ha convertido en un problema serio. Casi todas las familias en Malasia tiene al menos un coche. A menos que el edificio que está considerando tiene por lo menos una plaza de aparcamiento para cada apartamento, además de un número proporcional de plazas de aparcamiento "visitante", es mejor que lo piensen dos veces. Dos plazas de aparcamiento por unidad son deseables, pero no es necesario.

Si el complejo está situado en una calle mojor, hacer todo o parte de las plazas de aparcamiento delanteros en la calle? Si lo hacen, lo que sucede a su estacionamiento, si la calle se ensancha?

Con o sin muebles

Hay algo que decir a favor y en contra de apartamentos amueblados. En primer lugar, la buena noticia. Apartamentos amueblados por lo general exigen una renta más alta.

Por las malas noticias, apartamentos amueblados se deterioran más rápidamente. El mobiliario no va a durar muchos años y los inquilinos no será tan cuidadoso con sus muebles, ya que son los suyos. Los inquilinos de apartamentos tienden a ser menos estables. Es fácil para ellos hacer las maletas y se mueven, por lo que lo hacen. Un inquilino que tiene que contratar a una empresa de mudanzas, probablemente lo pensará dos veces, a menos que otras circunstancias que encontrar un lugar mejor por menos dinero son los factores de motivación.

Estos datos básicos relativos a la propiedad que desea comprar se sumará a la evaluación de la inversión. Ahora está listo para recoger la información sobre ingresos, gastos y financiamiento del vendedor y hacer su propio análisis de la propiedad para determinar cuánto puede permitirse el lujo de pagar por la propiedad de inversión que usted quería.

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